Nedovoljan broj hotela i većih kompleksa, uz previsok postotak individualnog iznajmljivanja apartmana u stambenim gradnjama - problem je koji navodno izrazito muči turističku djelatnost u Hrvatskoj, a posebno na Jadranu. Nedavno, međutim, građevinski je aktivirana prva turistička koncesija na pomorskom dobru u zakonski maksimalnom predviđenom trajanju. Posrijedi su Kupari pokraj Dubrovnika, a investitor će biti u tome posjedu čak 99 godina. Smatra se, naime, kako dugoročne koncesije stimuliraju ozbiljna ulaganja u turizam, čime se popravlja opisana struktura ponude u RH.

No prve nevolje s tom investicijom ukazale su još prije gradnje, rušenjem ostataka slavnog hotela Pelegrin mimo svih apela i mišljenja arhitekata i njihovih udruženja koji su se zalagali za njegovu zaštitu i obnovu. Drugi problem mogao bi doći do izražaja tek nakon izgradnje budućeg pogolemog turističkog kompleksa u Kuparima. Prema sadašnjoj legislativi, dio smještajnih jedinica - apartmana i kuća - prodavat će se individualnim korisnicima u trajno vlasništvo. No to nije sporan moment samo na toj lokaciji, nego općenito u Hrvatskoj, gdje nekretninski biznis ustvari zlorabi turizam.

Pogodovanja izdvojenim akterima

Na temu regulacije dugotrajnih koncesija, nedavno je u izdanju Hrvatske akademije znanosti i umjetnosti objavljena jedna sociološka te ekonomska studija, vezana uz područja Rovinja, Malog Lošinja i Kupara. Tim istraživača predvodila je dr. Saša Poljanec Borić s kojom smo porazgovarali o nekim aspektima ove zapravo goruće problematike.

„U perspektivi europskog unutrašnjeg tržišta koje mora biti dinamično da bi bilo konkurentno, turistička koncesija kalibrirana na 99 godina izrazito je sporna", procijenila je Poljanec Borić na pitanje o tome je li nevolja s koncesijskom regulacijom na pomoskom dobru više u predviđenoj dugotrajnosti ili dominaciji pojedinih aktera na određenim područjima. Ona pojašnjava da maksimalni rok cementira prednost jednog tržišnog aktera na određenoj lokaciji tako što isključuje uspostavu konkurentskih uvjeta poslovanja, a to nije sukladno načelima tržišnog natjecanja koji vrijede u Europskoj uniji.

Također, nije sukladno ni Direktivi Europskog parlamenta i Vijeća od 26. veljače 2014. o dodjeli ugovorâ o koncesiji. Iz perspektive nacionalne sigurnosne, prostorne i turističke politike, prema našoj sugovornici, ta je dugotrajnost još spornija jer se, u slučaju Kupara, radilo o geostrateškoj koncesiji. „Ona je izdana ruskom investitoru godinu dana nakon ankesije Krima 2015. godine, da bi se on iz posla povukao 2022. godine kad je počela invazija na Ukrajinu", podsjeća ona i dodaje da je k tome dobio preferencijalni položaj na tržištu koji ne uživa nijedan turistički poslovni subjekt u RH.

Neshvatljiva neodgovornost nadležnih

Odnosno, tako je makar kad je u pitanju kontrola nad pomorskim dobrom, a s koncesijom su mu izdana i prava gradnje, također na 99 godina, a na lokaciji koja se nalazi par kilometara od vanjske granice EU-a. „Ja razumijem da ljudi hoće razvijati turizam i nemam ništa protiv, ali da zbog 'razvoja turizma' mogu biti ovako neodgovorni u državi koje je tako teško stekla samostalnost", komentira ova znanstvenica s Instituta Ivo Pilar u Zagrebu, „e to ne razumijem." O etažiranju u turizmu ona pak kaže da je to bitno kao poslovni model koji sufinancira izgradnju hotela, te pomoćna metoda stimuliranja razvoja hotela.

„Ali ne i kao glavna tema turističke i prostorne politike jer su te politike puno kompleksnije. Prostorne i turističke politike ne 'misle' samo o 'hotelskim zonama' nego i o mreži naselja, pomorskom dobru, kulturnom i prirodnom naslijeđu, društvenom standardu, održivosti i sl. Prema tome, temu etažiranja valja, u turizmu, vezati samo uz temu: gradnje hotela", ističe Saša Poljanec Borić, uz opasku da joj izgleda kao da se u Hrvatskoj "tema etažiranja" odvojila od "teme gradnje hotela". A što bi točno bio uzrok takvom procesu?

Pomorsko dobro je ipak - javno dobro

„Mislim da se tako 'preoblikovala' zato što postoji interes velikog broja investitora da razviju nekretninske projekte u blizini pomorskog dobra", konstatira ona, ali i zaključuje da su hrvatski građani ipak osvijestili činjenicu kako je pomorsko dobro - opće dobro. „Stoga, investitori moraju svoje poduhvate", nastavila je, „uklopiti u općeprihvaćeni narativ 'razvoja turizma' jer tako raste mogućnost da im država tj. porezni obveznici plate razvoj infrastrukture do njihovih parcela zbog tobožnjeg društvenog interesa 'razvoja turizma'." Ipak, pitanje je koliko je tu ikakav razvoj na dobitku.

„Ako je to etažiranje bitno zbog razvoja takvih zona, onda to smatram društveno nekorisnim i, zapravo, kontraproduktivnim za konkurentski razvoj nacionalnog turističkog branda", mišljenja je Saša Poljanec Borić. Pritom valja napomenuti da pitanje etažiranja predstavlja samo jednu negativnu dimenziju novog Zakona o prostornom uređenju čiji je nacrt i prijedlog od strane Vlade RH proteklih dana postigao ono za što su mnogi vjerovali da je praktično nemoguće. U ogorčenoj kritici zbog popustljivosti komercijalnim investitorima generalno, dakle, ujedinio je doslovno svu hrvatsku oporbu zdesna nalijevo.

No ovom prilikom ostajemo na turističko-političkim detaljima te materije, a nadalje smo se za mišljenje obratili dr. Damiru Krešiću, ravnatelju Instituta za turizam u Zagrebu. On nas je upozorio da o koncesioniranju ima samo načelno stajalište, pa je u principu kategorički protivan ekskluzivitetu kad je posrijedi korištenje pomorskog dobra: „Ono je ujedno javno dobro par excellence, pa svakako podržavam zakonska rješenja koja idu u tom smjeru. Također, smatram da konkretna rješenja moraju odgovarati prvenstveno interesu lokalne zajednice, ali dugotrajnost koncesije je posebno pitanje."

Koncesija kao trajno vlasništvo

Krešić tako drži da je barem 30 godina roka u biti realna mjera stvari u većini slučajeva, jer ozbiljan biznis ne bi ni smio „igrati" na brži povrat investicije. Također, ozbiljni ulagači neće ni pristati na kraće trajanje, jer im ono ne bi garantiralo sigurnost poslovanja. „Ako bi pristali na kraće, s njima ne treba imati posla, jer nisu ozbiljni, rekao bih, nego sumnjivi. Ali kad spominjete 99 godina, koliko se i kod nas počelo javljati u nekim primjerima, to već zvuči apsolutno previše", ocjenjuje ovaj ekonomist, dodajući kako je posrijedi faktično dobivanje pomorskog dobra u trajno vlasništvo.

On u tom smislu ironično citira misao čuvenog ekonomista Johna Maynara Keynesa: „Na dugi rok, svi smo mrtvi." S druge strane, Krešić je sasvim protivan etažiranju smještajnih jedinica u turističkim kompleksima koje je po njemu uglavnom štetno. „Ako su lokalne zajednice odlučile da je nešto za turizam, onda nije za stanovanje, i obrnuto", rekao je on za DW, „a suprotne prakse uzrokuju poremećaje na tržištu nekretnina, iseljavanje stanovništva, itd." Svejedno, čini se da Vlada RH zasad ne odustaje od takve (de)regulacije, pa će o ovim temama nesumnjivo biti još dosta burne rasprave.